O presidente Trump propôs na semana passada duas políticas destinadas a reduzir o custo de compra de uma casa, à medida que os preços crescentes e as taxas de hipoteca elevadas tornam a aquisição de uma casa própria cada vez mais inatingível para muitos americanos.
Trump disse que planeja proibir grandes investidores institucionais de compra de casas unifamiliarese também está orientando o governo federal a comprar US$ 200 bilhões em títulos hipotecários para reduzir as taxas de hipotecas para os americanos.
“É um dos meus muitos passos para restaurar a acessibilidade”, disse Trump. disse em uma postagem nas redes sociais de 8 de janeiro sobre a proposta de compra de dívida hipotecária.
Comprar uma casa tornou-se muito mais caro nos últimos anos, à medida que os preços das casas subiram, impulsionados pela escassez de habitação a preços acessíveis e, desde 2022, pelo aumento das taxas de hipoteca. Mas como muitas dessas pressões estão fora do controlo direto do governo federal, não está claro até que ponto as propostas de Trump poderão, em última análise, reduzir os custos, segundo os especialistas.
A escassez de habitação na América
A abordagem de Trump visa abordar duas questões centrais do mercado imobiliário: taxas hipotecárias mais elevadas e concorrência por casas por parte de investidores institucionais. No entanto, os especialistas dizem que estas estratégias pouco contribuirão para resolver um dos problemas mais espinhosos do mercado imobiliário: a escassez de casas para venda.
A questão da oferta reflecte, em parte, anos de subconstrução após a crise financeira de 2008, bem como a relutância dos proprietários de casas que fixaram taxas hipotecárias ultrabaixas durante a recessão que se seguiu em abandonar as suas propriedades.
“Há uma escassez de oferta de habitação nos EUA e isso levará tempo para ser resolvido”, disse Gennadiy Goldberg, chefe de estratégia de taxas dos EUA para a TD Securities, à CBS Information.
Os EUA precisariam construir até 4 milhões de casas adicionais além do ritmo regular de construção para resolver a escassez de habitação, de acordo com para Goldman Sachs.
Janneke Ratcliffe, vice-presidente de habitação e comunidades do City Institute, um assume tank apartidário, disse à CBS Information que os desafios de oferta do mercado imobiliário podem ser mais difíceis de resolver.
“A maioria das soluções para criar novas moradias leva muito tempo para se concretizar”, disse ela.
Por exemplo, os elevados custos dos terrenos tornam difícil aumentar a oferta de habitação. Uma solução, disse Ratcliffe, seria mudar as regras de zoneamento native para que mais casas pudessem ser espremidas em uma determinada área. No entanto, tais políticas são definidas a nível native e não pelo governo federal, observou ela.
Por que taxas hipotecárias mais baixas não são uma panacéia
Como as políticas de Trump abordam o lado da procura na equação, podem inadvertidamente fazer subir os preços das casas, disse Goldberg. Por exemplo, uma descida nas taxas hipotecárias poderia atrair mais compradores para o mercado, elevando os preços das casas e agravando o problema de oferta.
“Se os consumidores puderem comprar mais casas porque os pagamentos mensais são mais baixos, os preços das casas tendem a subir mais rapidamente”, disse o analista à CBS Information. “Portanto, simplesmente reduzir o custo de compra de uma casa através do canal hipotecário não é suficiente para resolver o problema no longo prazo”.
Enquanto isso, o plano de Trump de proibir grandes investidores, como a Invitation Houses e a gigante financeira Blackstone, de aspirar residências unifamiliares pode ter apenas um efeito limitado no mercado, de acordo com Goldberg. A razão: os investidores que possuem pelo menos 100 propriedades representam apenas cerca de 1% do parque habitacional unifamiliar complete nos EUA, de acordo com o American Enterprise Institute, um assume tank apartidário.
“Esse é um impacto relativamente pequeno”, disse Goldberg.
Trump também não disse se os investidores institucionais seriam obrigados a vender as casas que possuem atualmente, ressaltou. Se essas empresas não forem forçadas a colocar essas propriedades no mercado, é pouco provável que uma proibição expanda significativamente a oferta de casas, disse Goldberg.
Ainda assim, as políticas de Trump poderão fazer uma pequena diferença, disseram alguns especialistas do mercado imobiliário.
“As hipotecas serão um pouco mais baratas e a habitação será um pouco mais acessível”, disse Carl Weinberg, economista-chefe e diretor-gerente da Excessive Frequency Economics, à CBS Information, acrescentando que proibir os investidores institucionais de comprarem casas poderia “fazer baixar um pouco os preços”.
Ben Ayres, economista sénior da Nationwide Economics, estimou que a compra pelo governo de 200 mil milhões de dólares em títulos hipotecários poderia reduzir as taxas de empréstimos à habitação em até 0,35 pontos percentuais, o que poderia “estimular mais actividade de gastos”.
Resultado: um progresso significativo exigirá que se resolva a escassez de casas disponíveis, concordaram os economistas. A menos que essa questão seja resolvida, a crise de acessibilidade à habitação persistirá, disse Edward Pinto, membro sénior e co-diretor do AEI Housing Heart no apartidário American Enterprise Institute.
“Precisamos ou activar a oferta existente que está subutilizada, ou tomar medidas para permitir a construção de novas habitações”, disse Pinto. “Precisamos encontrar soluções do lado da oferta que entrem em vigor rapidamente.”
